NORMATIVA PARA EDIFICIOS DE P.H.

NORMATIVA PARA EDIFICIOS DE P.H.
Seguros de consorcio para edificios seguros
En la ciudad de Bs. As. está vigente una disposición que establece obligaciones que deberán cumplir los edificios para prevenir riesgos.

8-2-2012

Con fecha 18/05/2011 la Dirección General de Protección  y Defensa del Consumidor del Gobierno Autónomo de la Ciudad de Buenos Aires publicó la Disposición N° 411 /DGPYDC/ 11 por la cual se establecen una serie de obligaciones que deberán cumplir los Edificios de Propiedad Horizontal tendientes a prevenir y subsanar los riesgos que, en las diversas áreas, pudiere causarse a la vida y a la salud de los consorcistas y/o a terceros por las condiciones de seguridad en que se encuentre el inmueble. ¿Beneficia esta norma a los aseguradores? ¿habrá alguna reducción o disminución en los valores de los seguros Integrales de Consorcios? ¿es conocida esta norma por las aseguradoras de riesgos patrimoniales? ¿fueron consultadas la Compañías de Seguros en forma previa? ¿habría que extender este tipo de normativa a todo el país?

ANTECEDENTES

Si bien la normativa data del año pasado, la misma es modificación de una anterior del año 2010. En efecto, el mismo Organismo del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires que emitió la Disposición N° 5363 /DGPYDC/ 10 (la cual tenía serios defectos técnicos y de aplicación) fue el que procedió a dejarla sin efecto y reemplazarla por una nueva (Disposición N° 411 /DGPYDC/ 11).

Era evidente que, hasta ese momento, había un vacío en lo que hacía al control de los diversos aspectos inherentes a los riesgos en los edificios de propiedad horizontal, salvo para aquellos que guardaban relación con los aspectos vinculados a la higiene y seguridad en el trabajo es decir con los riesgos ocupacionales los cuales podrían afectar al personal del consorcio (encargados y ayudantes exclusivamente).

Sólo las ART´s en forma esporádica y, generalmente, habiendo de por medio un accidente de trabajo de cierta gravedad inspeccionaban los edificios; rara vez lo hacían las autoridades del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y cada tanto, mientras las sumas a asegurar fueran importantes, las compañías de seguros de ramos generales procedían a inspeccionar un edificio.

CERTIFICACIÓN DE EDIFICIO SEGURO

Los edificios que se rigen por la Ley N° 13.512 de propiedad horizontal (PH) y sólo para el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) están obligados a cumplir con una serie de requisitos que la norma establece. Aquellos que efectivamente los cumplan están en condiciones de que les sea otorgado un Certificado de Edificio Seguro.

Esta Certificación de Edificio Seguro durará un plazo de dos (2) años, debiéndose volver a disponer de otra certificación finalizado dicho lapso. De no encuadrarse en lo que establece esta legislación, el edificio recibirá un Certificado de No Conformidad, el cual tendrá una validez de un (1) año debiéndose volver a inspeccionar el inmueble una vez fenecido dicho plazo repitiéndose las alternativas mencionadas previamente respecto de la Certificación con la salvedad que no se podrán emitir más de dos (2) Certificados de No Conformidad consecutivos. De esta manera, se pretende que en dos (2) años todos los edificios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires sean considerados como Edificios Seguros.

También, se obliga a los Consorcios a disponer del Libro de Control de Seguridad Edilicia en el cual se deberá asentar el Informe Inicial las condiciones en las cuales se encuentra el inmueble, los datos vinculados a la normativa que se debe controlar y el resultado de los diversos controles que se realizarán posteriormente.

TRANSFERENCIA DEL PODER DE POLICIÁ A LA ACTIVIDAD PRIVADA

Para disponer de cualquiera de los dos (2) tipos de Certificaciones los edificios deben ser inspeccionados por alguno de los siguientes profesionales: Ingenieros, Licenciados en Seguridad e Higiene o Técnicos matriculados por Resolución N° 313/83 del MTSS.

En general, las tareas dl control de todo lo que ocurra en la CABA es resorte del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires; ahora bien, para inspeccionar casi la totalidad del los PH (departamentos, oficinas, garajes, galerías comerciales, etc.) en tan sólo un año ¿cuántos inspectores debería tener el ejecutivo porteño?. Un defensor de tal autonomía diría que, tal vez podría haberse pensado en otras alternativas (ej.: comenzar por los edificios de altura, seguir con las oficinas, etc.) de manera de asumir y de no trasferir a terceros este control tan importante para los Estados en general.

La realidad es que esta actividad se "privatizó" o bien se transfirió a terceras personas (físicas o jurídicas), lo cual no está ni bien ni mal salvo en el hecho que esto genera una "inversión" o un "gasto" según el lado cómo se lo mire el cual (en la última alternativa) se verá reflejado en las expensas con los correspondientes reclamos de los co-propietarios del edificio en el sentido de cuestionar el hecho de "para qué se pagan impuestos al Gobierno de la CABA".

CUÁLES SON LAS NORMAS A CONTROLAR EN LOS PH

NORMATIVA GENERAL

La Disposición N° 411/ DGPYDC/ 11 establece que la misma se aplicará "en aquellos Inmuebles que se encuentren afectados al régimen de Propiedad Horizontal (Ley 13512), que cumplan con las leyes, ordenanzas municipales, disposiciones y demás normas vigentes a los fines de prevenir y subsanar los riesgos que, en las diversas áreas, pudiere causarse a la vida y a la salud de los consorcistas y/o a terceros por las condiciones de seguridad en que se encuentre el inmueble".

Es decir que la norma trata de ser esencialmente preventiva y de corrección (nótese que no es una norma resarcitoria de daños como sí lo es la Ley sobre Riegos del Trabajo).

También queda en claro, tras la lectura de su contenido, que no se refiere sólo a la legislación  que, en forma específica, se detalla en ella, sino que al utilizar la expresión "…y demás normas vigentes…." se está abarcando un universo el cual está directamente vinculado con el art. 1.113 del Código Civil de la Nación. Este artículo está vinculado con las obligaciones que nacen de hechos ilícitos que no son considerados delitos.

"Artículo 1113. La obligación del que ha causado un daño se extiende a los daños que causaren los que están bajo su dependencia, o por las cosas de que se sirve, o que tiene a su cuidado.
En los supuestos de daños causados con las cosas, el dueño o guardián, para eximirse de responsabilidad, deberá demostrar que de su parte no hubo culpa; pero si el daño hubiere sido causado por el riesgo o vicio de la cosa, sólo se eximirá total o parcialmente de responsabilidad acreditando la culpa de la víctima o de un tercero por quien no debe responder.
Si la cosa hubiese sido usada contra la voluntad expresa o presunta del dueño o guardián, no será responsable".

Palabras más palabras menos, esta indicando que el propietario de una cosa riesgosa es responsable por los daños que esa cosa ocasione.

NORMATIVA ESPECÍFICA

Se mencionan las siguientes:

Ordenanzas Municipales, Resoluciones y Disposiciones:

  • O.M. Nº 40473 (Extintores manuales)
  • O.M. Nº 33.677(Calderas)
  • O.M. 36352 (Desinsectación)
  • O. M. Nº 45593 (Limpieza semestral tq. de agua)
  • O.M. N° 41768 (Alarmas en garajes)
  • Resolución N°6 /APRA/11 (Certificado de limpieza y desinfección de tanque de agua)
  • Disposición 2614/DGDYPC (Vida útil matafuegos)

Leyes y Decretos:

  • Decreto 2045/93 (Reglamenta ordenanza Limpieza y desinfección de tq. de agua),
  • Ley 257/99 (Fachadas y balcones),
  •  Ley 161/99 (Ascensores)

Otras normas:

  • Certificado puesta a tierra de sistemas eléctricos conforme la guía de mediciones de magnitudes de puesta a tierra (resistencias, resistividades y gradientes) según Resolución COPIME Nº HIST. 1.1 – Norma IRAM 2281- Parte II (Puesta a tierra)

VINCULACIÓN EDIFICIO SEGURO CON LOS TEMAS ASEGURADORES

En términos generales, todas las normas que deben ser controladas y que están taxativamete detalladas guardan relación con el mundo asegurador ya sea directa o indirectamente; este vínculo se encuentra canalizado a través del Seguro Integral de Consorcios ofrecido como producto "enlatado" por las diversas aseguradoras de ramos generales del mercado.

A modo de ejemplo, en el caso de las calderas debe controlarse la existencia o no de la inclusión de las mismas en la Integral de Consorcio vigente, las fechas de comienzo y fin de la cobertura y también debe señalarse cuál es la aseguradora que está brindando la misma.

Es decir que, con estos controles, el Gobierno de la CABA, en forma consciente o no, le "obsequió" a las aseguradoras la inspección de riesgos en casi el 100% de los edificios que están asegurando con una periodicidad de uno (1) o dos (2) años en función del estado en que se encuentre el inmueble e independientemente de las sumas que se estén asegurando. El costo de este trabajo (especialmente al ser considerado un "regalo") para las aseguradoras es "cero pesos" puesto que lo pagan los asegurados es decir los Consorcios.

Con este sistema los riesgos son controlados casi en su totalidad (los inmuebles que no son PH no están incluidos) al ser inspeccionados por un profesional especializado en este tipo de controles; estos, a su vez y si corresponde, deben indicarle al Consorcio una serie de mejoras que deberán realizar con el propósito de acondicionar los edificios, debiendo fijarles un plazo máximo para cumplir con normativas (365 días prorrogables por una plazo similar) y a su vez verificando luego en forma anual o bianual las condiciones de seguridad del inmueble.

Podría decirse que, en el caso del mercado asegurador, la situación es óptima desde el punto de vista de su concepción exclusivamente técnica.

RESPONSABILIDAD DE LAS ADMINISTRACIONES

Si bien el obligado a cumplir con estos temas es el Consorcio, éste como persona jurídica que es no actúa "per se" sino que lo hace a través de un representante/mandatario del mismo, el cual es la Administración del mismo y, particularmente, su Administrador como cara visible del Consorcio.

En este aspecto, muchas Administraciones ignoran la existencia de esta normativa, otras entienden que su cumplimiento es un "gasto" que hay que evitarle al Consorcio atento a su situación financiera, otras lo someten a consideración de una Asamblea de Propietarios o lo consultan con el Consejo de Administración/Propietarios y están, finalmente, las que contratan la prestación dado sus obligaciones de ser responsables tanto en forma civil como penal de las obligaciones del Consorcio. También es cierto que hay muchos edificios en los cuales gran parte de la población que los ocupa pertenece al mundo de la clase pasiva en cuyo caso la recaudación mensual de expensas se hace sumamente difícil de realizar aunque su monto sea relativamente moderado.

Tras casi nueve (9) meses de vigencia de la normativa el grado de cumplimiento de ella ha sido diverso en lo que hace a las acciones que deberían haberse efectuado. Esto se ha visto agravado dado que, a la fecha, los controles del Gobierno de la Ciudad sobre las Administraciones o sobre los Edificios en sí han sido inexistentes de manera que toda esta problemática ha quedada librado al Administrador del Consorcio.

PRINCIPALES RIESGOS TÉCNICOS DETECTADOS EN LOS PH

Desde la óptica técnica exclusivamente, los riesgos en este tipo de actividad se encuentran vinculados al fuego y a la responsabilidad civil del asegurado:

  • ü Instalaciones fijas contra incendio:
  • o Falta de mangueras y lanzas
  • o Inexistencia de controles referidos a su funcionamiento ya sea en materia de red de agua contra incendio como de rociadores automáticos
  • ü Extintores manuales:
  • o Cantidad insuficiente
  • o Falta de chapas balizas
  • o Ausencia de controles trimestrales
  • ü Calderas:
  • o Falta de instructivo de uso
  • o Carencia de cobertura aseguradora
  • ü Ascensores:
  • o Incumplimiento de recomendaciones realizadas por el Conservador y asentadas en el Libro de Ascensores
  • o Motores y tableros eléctricos y de comando sin protección
  • ü Tanques de agua:
  • o Escaleras de acceso sin protección
  • o Acceso al tanque propiamente dicho con riesgo de caída al vacío
  • o Falta de controles semestrales respecto de análisis de agua y limpieza de tanque
  • ü Fachadas y balcones:
  • o Incumplimiento de la normativa vigente respecto de los Certificaos de Conservación e Informes Técnicos sobre el edificio
  • ü Instalaciones eléctricas:
  • o Protección por fusibles
  • o Conductores recubiertos por tela o goma
  • o Falta de disyuntor
  • o Falta de puesta a tierra
  • ü Iluminación de emergencia:
  • o Luminarias fuera de servicio
  • o Ausencia de luminarias en pallieres y en las salas de servicio del edificio
  • ü Escaleras principales:
  • o Ausencia de barandas y antideslizantes
  • o Deficiente señalización
  • o Escalones deteriorados

El listado podría ampliarse pero no es el objeto del presente sino que estos temas se observan en mayor o menor medida en todos los edificios de la CABA independientemente de su antigüedad.

EL MUNDO ASEGURADOR

En forma genérica, puede señalarse que, desde el punto de vista de los aseguradores, se trata de riesgos con una pérdida máxima probable (PML) relativamente baja al igual que lo que ocurre con la frecuencia siniestral (a modo de ejemplo puede mencionarse que no se incendian todos los días 100 edificios en Capital Federal) en tanto que el resultado técnico del negocio ha sido generalmente positivo. En este sentido, a Septiembre 2011 el mismo fue de 3,05% (ver Revista Estrategas N° 120, página 62).

Sin embargo, en lo que se refiere a las sumas aseguradas por la cobertura de RC puede observarse un déficit ya que habitualmente las mismas están referidas exclusivamente al capítulo de los ascensores, puesto que conforme a la normativa legal vigente estos deben encontrarse asegurados en no menos de $ 300.000.- en el caso de edificios con un solo elevador debiéndose agregar $ 50.000.- por cada ascensor adicional.

Debe mencionarse que estos valores han quedado rezagados en el tiempo a consecuencia de su antigüedad como así también de la inflación que viene sufriendo el país. Otro elemento adicional, es que las Administraciones desconocen los riesgos a los que están sometidos los PH y entienden que el hecho de elevar las sumas aseguradas implica un incremento proporcional en el costo de los seguros y por ende un aumento considerable de las expensas. También, en este aspecto, debe señalarse el rol que tiene el productor de seguros entre cuyas funciones se encuentran las de asesorar al asegurado en disponer de la mejor cobertura a los fines que se encuentre amparado y protegido frente a la ocurrencia de un siniestro. No siempre se da cumplimiento con este rol.

Tal vez deberíamos formularnos algunas preguntas frente a todos estos nuevos "beneficios" sin costo que han comenzado a recibir los aseguradores:

  • 1) ¿Han pensado en modificar el producto en el sentido de reducir su precio para aquellos edificios que posean la Certificación de Edificio Seguro?
  • 2) ¿Podrían llegar a ofrecer esta prestación sin cargo a los Consorcios de manera de beneficiarlos con una disminución en las expensas?
  • 3) ¿Podrían brindar algún tipo de incentivo para aquellos edificios que vayan poniendo en práctica las recomendaciones tendientes a cumplir con las diversas normativas?
  • 4) ¿No deberían concientizar y capacitar a su red comercial y a los diferentes canales de comercialización acerca de estas nuevas normas?

CONCLUSIONES

De todo lo comentado, podemos establecer que la situación actual es mejor que la que existía con anterioridad a la Disposición N° 411 /DGPYDC/ 11.

La norma pretende que los edificios tengan razonables condiciones de seguridad lo cual es adecuado al rol que el Estado debe realizar para con los ciudadanos en materia de este tipo de legislación. Así como hay normativas para los riesgos laborales que se aplica en los inmuebles, es lógico que hayan otras normas que complementen a aquellos en lo que hace a los riesgos a que se pueden ver expuestos los propietarios, locatarios, visitantes y terceros en general ya sea que se encuentran viviendo en el edificio o bien que, por diversos motivos, ingresan en él.

No cabe duda que, de cumplirse con la normativa, dispondremos de edificios muchas más seguros con la consiguiente disminución de riesgos para las personas y para los bienes como también para los aseguradores.

Tal vez habría que pensar en ir analizando la conveniencia de extender estos criterios a las diversas jurisdicciones que integran la República Argentina, de manera de no estar circunscriptos al ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Un modo de hacerlo podría ser por medio de los Seguros Integrales de Consorcios a través de un sistema de precios diferenciados ya sea que haya o no normativa local, atento a que el seguro llega a todo el país. En efecto, si un edificio es inspeccionado por un asegurador y el mismo reúne los requisitos de Edificio Seguro, podría beneficiarse con algún tipo de premio por ello.

Sin embargo, el mundo asegurador pareciera que no ha tomado conocimiento de estas nuevas exigencias y no ha actualizado sus productos. Tal vez esto se deba a que no fue invitado a las discusiones previas en las cuales podría haber realizado un aporte importante o bien por que, al menos hasta ahora, no le ha interesado. Una verdadera pena.

Autor: Ing. Alfredo López Cattáneo para la Revista Estrategas